前期知识：先参见物权。
序言：所有权的体系
所有权，也叫自物权（你对你自己之物，理所当的享有所有权）。
所有权的四项权能：占有、使用、收益、处分。
占有、使用，指向标的物的使用价值。
收益、处分，指向标的物的交换价值。（一般收益是租赁合同、处分是买卖合同）。
用益物权-使用价值（占有、使用）、担保物权-交换价值（收益、处分）、
所有权-使用价值+交换价值。
业主的建筑物区分所有权(禁止住改商/一票否决权)
共有：按份共有、共同共有。主要考按份共有，因为共同共有需要当事人具有特殊的法律关系(如夫妻关系)。
考点11:基于民事法律行为(合同)的物权变动
赠与也可以发生物权变动，但一般不考，主要考合同，唯一需要注意的就是，赠与是双方民事法律行为。
买房：登记生效。买车：交付生效、登记对抗。普通动产：交付生效。
[例1]3月2日，孟某将自己的房屋以850万元的价格出卖给马某。双方签订了房屋买卖合同(仅发生债权效力，二者互相对对方享有债权请求权),同年4月21日双方前往登记机构办理了过户登记(发生物权效力，发生了物权变动)手续。请问：马某何时取得房屋所有权?
[例2]3月2日，孟某将自己的房屋以850万元的价格出卖给马某。双方签订了房屋买卖合同(仅发生债权效力，二者互相对对方享有债权请求权),约定同年4月21日双方前往海淀区房管部门办理过户登记手续。后房价暴涨，孟某反悔，拒绝办理过户登记(不发生物权效力，不发生物权变动)手续。请问：
(1)马某能否取得房屋所有权?
答：不能。因为未办理过户登记，马某不能获得房屋所有权。
(2)孟某和马某签订的房屋买卖合同效力如何?
答：合法有效。因为未办理物权登记的，不影响合同的效力，房屋买卖合同合法有效。
基于合法有效的房屋买卖合同马某有权追究孟某的违约责任，请求孟某继续履行过户登记手续。
[例3]3月2日，马某向孟某提出欲以300万元购买孟某的房屋(市价850万元)。孟某不允。马某遂对孟某说：“如不出卖房屋，将公开孟某的裸照。”孟某无奈(非真实的意思表示),将房屋以300万元出卖给马某并办理了过户登记手续。同年5月10日，孟某向北京市海淀区人民法院起诉主张撤销房屋买卖合同。6月10日，法院判决孟某胜诉。马某未上诉。
请问：此时，孟某是否有权基于房屋所有权人的身份请求无权占有人马某返还房屋?
答：有权。因为基于合同的物权变动，合同必须合法有效，如合同无效或被撤销的，物权不发生变动。
[萌主点拨]债权形式主义立法模式
通说认为，我国采债权形式主义的登记生效模式。根据“债权形式主义”的模式，登记是不动产物权变动的必要法定公示手续，仅有当事人之间的合同不足以发生物权变动。如果不动产物权变动的原因行为(主要指合同，如买卖合同)无效或被撤销的，经登记的不动产物权也会相应无效或被撤销。
一言以蔽之，一般物权变动=有权处分+有效合同+登记/交付=物权变动=继受取得。
考点12:非基于民事法律行为(合同)的物权变动
买卖/赠与合同—→登记/交付
政府征收 —→生效时
法律文书—→生效时(判决直接归某人所有/形成文书)
继承(唯一)—→开始时(被继承人或遗嘱人死亡时)1继承不是民事法律行为。根据《中华人民共和国民法典》第一百三十三条的定义，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。这意味着民事法律行为需要双方或多方的意思表示一致，或者基于单方的意思表示成立。然而，继承是基于法律规定的一种权利转移方式，其发生并不完全依赖于继承人的意思表示。当被继承人死亡时，其遗产将按照法律规定的顺序和规则转移给继承人，这是一个法定的事件，而非基于继承人的意思表示产生的行为。
事实行为—→成就时(完成时)
(一般物权变动规则体系框架图)
法律文书，指的是形成之诉/变更之诉
诉的分类：
- 确认之诉（合同解除权）--新房不过关，老百姓不验收、不通过、
- 给付之诉（判决责任继续履行）、
- 形成之诉/变更之诉、
继承死亡时，包括自然死亡和宣告死亡
成就时指的是合法建造完成时
[随堂练习]张某去世后，其名下某房屋按照张某遗嘱由其唯一的儿子张小东继承，但是一直未办理过户登记。后张小东因将赴国外长期工作遂与李某签订房屋买卖合同欲转让房屋。据此，下列说法正确的是?(2022金题-2-1-7,多)①
A.张小东应先为其办理过户登记，才能处分该房屋
B.张小东享有房屋的处分权，房屋买卖合同合法有效
C.因未办理过户登记，张小东未取得该房屋所有权
D.张小东为李某办理过户登记后，李某取得房屋所有权
① 答案：BD。
注意：这两步，实际操作需要变更两次。不能一步到位。（涉及遗产税，国外征）
考点13:善意取得
两种情况会构成善意取得：
- 行为人以自己的名义-擅自出卖他人之物的，构成无权处分，不影响合同的效力仅影响合同的履行/是否生效
- 行为人以自己的名义-擅自出租他人之物的，构成无权出租，不影响合同的效力仅影响合同的履行/是否生效——二房东
- 合同有效，但不影响物权（物债两分），参照上文 (基于民事法律行为/合同的物权变动体系框架图)
- 实践当中是很难的，因为要素太多了。
- 善意取得参考 《中国人民共和国民法典》第三百一十一条
[例]2024年10月1日，孟某将自己的手表委托徐某保管。徐某因购房急需用钱，遂于10月2日以自己的名义将孟某的手表卖给马某。10月3日，马某通过银行转账方式向徐某支付了27500元。10月4日，徐某将手表交付给了马某。10月5日，孟某获悉此事。根据上述案情及示意图，请回答如下问题：
1.徐某以自己的名义将孟某的手表卖给马某的行为是有权处分，还是无权处分?
答：无权处分。因为无权处分是指以自己的名义处分他人或共有的财产。
2.徐某与马某签订的买卖合同效力如何?
3.如马某构成善意取得，孟某是否可以对马某行使物权请求权，请求马某返还手表?
答：不可以。因为不符合返还原物请求权的两项构成要件：(1)所有权人；(2)无权占有(《民法典》第235条)。《中国人民共和国民法典》第三百一十一条。
4.如马某构成善意取得，孟某如何救济自己的权利?
答：孟某对徐某享有三种债权请求权，择一选择(填补性损害原理/填平规则):
(2)基于所有权追究徐某的侵权责任；
(3)请求徐某返还不当得利。
5.如马某构成善意取得后，又将手表赠与曹某，曹某可否善意取得?
答：不可以。因为马某属于有权处分（表就已经是马某的了），曹某继受取得手表所有权。
6.如马某不构成善意取得(比如明知故犯)，孟某是否可以对马某行使物权请求权(要物不要钱)，请求马某返还手表?
答：可以。因为返还原物请求权的构成要件有二：(1)孟某系所有权人；(2)马某系无权占有。
7.如马某不构成善意取得(比如明知故犯)，在马某将手表返还给孟某后，应如何救济自己的权利?
答：马某对徐某享有两种债权请求权，择一选择(填补性损害原理/填平规则):
(1)基于合法有效的买卖合同追究徐某的违约责任；
(2)请求徐某返还不当得利。