文章目录[隐藏]
考点26:租赁合同的基本原理
租赁合同的基本原理★★[民法典第703—707条]
- 含义：出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同
- 期限：租赁合同的最长租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年
- 备案登记：当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力
- 形式：
- 风险负担：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或不支付租金；因租赁物部分或全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同
考点27:承租人的权利
承租人的权利有：
- 法定解除权(危及承租人的安全或健康)
- 所有权变动(买卖)不破租赁(租赁权公示在先)
- 房屋承租人的优先购买权
- 房屋租赁中与承租人共同居住人和共同经营人的续租权
- 房屋承租人的优先承租权(新增)
(一)买卖不破租赁
买卖不破租赁★★★[民法典第725条】
- 含义：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力
- 对象：适用于所有的租赁合同，不区分不动产租赁和动产租赁，一律适用“买卖不破租赁”的原则。
- [萌主点拨]“买卖不破租赁”中的“买卖”应当作扩张解释，不仅包括买卖这种典型的转移租赁物所有权的形式，也包括赠与、继承、互换、出资等其他导致所有权变动的行为
- 原则：公示在先原则
- 例外：
- 1.先押(登记)后租。在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的
- 2.先封后租。在出租前已被法院依法查封的
[随堂练习]甲公司与乙公司签订租赁合同，约定将一台机器出租给乙公司，并于一周后交付。租赁合同成立次日，甲公司就同一台机器与丙公司订立买卖合同，依合同约定以占有改定方式进行交付。一周后，甲公司将机器交给乙公司使用，并按照约定收取押金若干。关于本案，下列选项正确的是?(2022金题-2-1-23,多)①
A.适用买卖不破租赁规则
B.不适用买卖不破租赁规则
C.丙公司已取得机器所有权
D.乙公司有权请求甲公司承担违约责任，返还押金
① 答案：BCD
(二)房屋承租人的优先购买权
原则上，房屋承租人享有优先购买权。但有例外情形：
1.按份共有人(物权优于债权)
2.近亲属(8类)
3.视为放弃(15日)
4.已发生物权变动
房屋承租人的优先购买权★★★[民法典第726—728条]
- 对象：为保护房屋承租人的居住利益，仅限于房屋的承租人享有优先购买权
- 例外
- 1.房屋共有人行使优先购买权。
- [萌主点拨]按份共有人>次承租人>承租人
- 2.出租人将房屋出卖给近亲属(8类)
- 3.出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权
- 4.第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续
- 放弃
- 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权
- 救济
- 出租人未通知承租人或有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担损害赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。
- [萌主点拨]出租人妨害承租人行使优先购买权，是针对承租人优先购买权的侵权行为，应当承担赔偿责任
[例]2023年11月16日，孟某将自己的房屋出租给徐某，租期5年。12月16日，孟某未通知徐某就把房屋出卖并过户给不知情的马某。12月20日，徐某得知后劝马某退出该交易，马某拒绝。根据上述案情及示意图，请回答如下问题：
1.徐某是否可以解除和孟某的房屋租赁合同?为什么?
答：不可以。因为基于买卖不破租赁的规则，徐某可以继续承租该房屋直至租期届满，租赁合同目的(对租赁物的使用、收益)可以继续实现，孟某的行为并不构成根本违约。因此，徐某不可以解除合同。
2.孟某将租给徐某的房屋出卖给马某的行为是有权处分还是无权处分?为什么?
答：有权处分。因为孟某将房屋出租给徐某后依然享有房屋所有权。
3.孟某和马某的房屋买卖合同效力如何?为什么?
答：合法有效。因为有权处分的买卖合同合法有效。
答：继受取得。因为马某系基于孟某的意思(意志)获得房屋所有权。
5.马某获得房屋所有权后，是否可以请求徐某搬离?为什么?
答：不可以。因为徐某的租赁权成立在先，适用买卖不破租赁的规则。
6.马某获得房屋所有权后，徐某应将房屋租金交给孟某还是马某?为什么?
答：马某。因为马某系债权债务的法定概括承受主体。
7.徐某是否可以基于其优先购买权受到侵犯而追究马某的侵权责任?为什么?
答：不可以。因为马某不知情，没有过错。
8.徐某是否可以请求法院确认孟某和马某之间的房屋买卖合同无效?
答：不可以。
9.徐某的优先购买权受到侵犯应如何救济?
答：请求孟某承担赔偿责任。
(三)房屋租赁中与承租人共同居住人和共同经营人的续租权
房屋租赁中与承租人共同居住人和共同经营人的续租权★★[民法典第732条]
范围
1.共同居住人，是指在承租人生前与其共同生活、居住于租赁房屋的人，且其共同生活、居住状态应持续至承租人死亡时。共同居住人限于自然人，范围包括但不限于与承租人有继承关系的亲属，还包括其他社会关系，如未婚同居者
2.共同经营人的范围包括个人合伙、个体工商户以及法人和非法人组织
行权
共同居住人和共同经营人续租权的行权主体必须是本人，不能转由第三人行使。同时，必须按照原租赁合同的条件继续履行合同
(四)房屋承租人的优先承租权
房屋承租人的优先承租权☆☆☆[民法典第734条第2款]
含义
承租人依法享有的，在租赁期限届满后以同等条件优先承租原租赁物的权利。
[萌主点拨]为稳定既有的租赁关系(包括生活和经营)和租赁物的使用状态并保护弱势群体的基本生存利益，《民法典》第734条第2款新增了房屋承租人的优先承租权，该权利既能维护既存财产占有关系，降低交易成本，又有利于减少房屋租赁市场中因规则不明带来的相关纠纷。
当房屋系政策性、保障性住房时，承租人一方的基本生存权应当得到更多保护，原则上应当允许继续符合保障对象条件的承租人，持续占有、使用租赁的住房
由于耕地租赁法律关系由《农村土地承包法》等特别法予以调整，《民法典》规定的承租人的优先承租权的标的物仅限于“房屋”
行使条件
1.存在合法有效的租赁关系
2.出租人继续出租房屋
3.满足同等条件
4.在合理期限内主张。
[萌主点拨]出租人在租赁期限届满并有意愿继续出租房屋时，应当通过适当方式将此信息通知承租人(诚信原则),并给予承租人合理期限作出决定
考点28:转租
转租分为合法转租、违法转租(擅自转租)
(一)合法转租
合法转租★★[民法典第716、717条]
含义：经过出租人同意的转租
法律后果：
1.原租赁合同继续有效。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失
2.超期转租。承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外
[例]2023年3月2日，孟某将自己的房屋出租(负担行为/仅发生债权债务关系/不发生物权变动/专属管辖)给马某，租期5年，月租金1万元。1年后，马某经过孟某同意将房屋转租给曹某，租期4年，月租金1.5万元。2024年3月6日，曹某擅自将房屋一堵墙拆除。3月10日，孟某发现曹某拆墙一事，产生纠纷。根据上述案情及示意图，请回答如下问题：
1.孟某同意马某将房屋转租给曹某后，可否向马某每月收取1.5万元租金?为什么?
答：不可以。因为基于合同相对性原理(束己合同),孟某和马某之间租赁合同的租金为月租金1万元。因此，孟某不可以向马某每月收取1.5万元租金。
2.孟某同意马某将房屋转租给曹某后，马某每月多收的5000元差价租金是否构成不当得利?为什么?
答：不构成。因为马某经过孟某同意，存在约定的原因。因此，不构成不当得利(《民法典》第122条)。
3.如马某欠付孟某2个月租金2万元，孟某欲解除与马某的房屋租赁合同。曹某如何救济自己的权利?
答：曹某可以请求代马某支付欠付的租金。承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。次承租人代为支付的租金和违约金，可以折抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿(《民法典》第719条/第三人代为履行抗辩权)。
4.如孟某欲直接起诉曹某，其有几种选择?分别是什么?
答：3种选择；(1)侵权责任；(2)物上请求权(恢复原状);(3)侵权责任+物上请求权(恢复原状/债权请求权和物权请求权可以并用)。
5.如孟某欲起诉马某，其有几种选择?分别是什么?
答：3种选择；(1)违约责任；(2)物上请求权(恢复原状);(3)违约责任+物上请求权(恢复原状/债权请求权和物权请求权可以并用)。
6.马某承担责任后，可以向曹某主张何种民事责任?为什么?
答：违约责任。因为二者存在合法有效的转租合同。
(二)违法转租(擅自转租)
违法转租(擅自转租)★★[民法典第716条]
含义：承租人未经出租人同意，将租赁物转租给第三人，又称擅自转租
法律后果：
在承租人擅自转租的情况下，出租人可以行使合同解除权，解除其与承租人的租赁合同(合同相对性原理)。
[萌主点拨]擅自转租行为严重破坏出租人的信赖利益，出租人基于对承租人的信赖将租赁物置于承租人控制之下，而第三人的加入，使出租人丧失了对租赁物使用收益人的选择权，将租赁物置于更高的风险中。因此，承租人事实上违背了诚信原则以及实质上损害了出租人选择租赁物使用收益对象的基本权利
[例]2023年3月2日，孟某将自己的房屋出租(负担行为/仅发生债权债务关系/不发生物权变动/专属管辖)给马某，租期5年，月租金1万元。1年后，马某擅自将房屋转租给曹某。租期4年，月租金1.5万元。2024年3月6日，曹某擅自将房屋的一堵墙拆除。3月10日，孟某发现曹某拆墙一事，欲请求曹某搬离房屋。根据上述案情及示意图，请回答如下问题：
1.孟某是否有权解除与马某的租赁合同?为什么?
答：有权。因为承租人未经出租人同意转租的，构成根本违约，出租人可以解除合同(《民法典》第716条)。
2.孟某欲解除与马某的租赁合同，应当在何时行权?
答：自知道或应当知道转租事由之日起6个月(除斥期间)内。因为出租人知道或应当知道承租人转租，但是在6个月内未提出异议的，视为出租人同意转租(《民法典》第718条)。
3.孟某解除与马某的租赁合同后，是否可以请求曹某搬离(返还原物请求权)房屋?
答：可以。因为完全符合返还原物请求权(物权请求权)的两项构成要件：(1)孟某系房屋的所有权人；(2)曹某对房屋的占有系无权占有。
4.孟某解除与马某的租赁合同后，如曹某逾期腾房，孟某应如何救济自己的权利?
答：孟某可以在两项债权请求权之间择一选择：第一，请求曹某支付逾期腾房的占有使用费(不当得利)。第二，请求曹某承担侵权责任。
5.孟某解除与马某的租赁合同后，曹某应如何救济自己的权利?
答：追究马某的违约责任。
考点29:无效租赁合同的情形和处理
无效租赁合同的情形和处理★★
情形：违法建筑物租赁合同，即未取得建设工程规划许可证或临时建筑未批准
处理：房屋租赁合同无效，出租人无权主张租金(主张租金的前提条件是租赁合同合法有效),可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费(理论基础为不当得利)
考点30:一房数租
一房数租★★
合同效力：均合法有效
排序：合法占有者>登记备案者>合同成立在先者(类似特殊动产的一物数卖)
处理：对于没有履行的其他有效租赁合同的承租人，由于合同目的无法实现，承租人可以解除合同，同时请求出租人承担违约责任赔偿自己所遭受的损失
[随堂练习]柳某欲出租房屋，于2016年5月与孟某签订合同A,租期1年，孟某随即入住。2016年9月柳某又与马某签订合同B,租期1年，柳某与马某办理了备案登记手续。请问下列哪些选项是正确的?(2019金题-2-1-16,多)①
A.孟某因合法占有而具有优先权
B.A合同虽然未经备案登记，但仍然有效
C.A合同因成立在先而有优先权
D. B合同因备案而具有优先权
① 答案：AB。